Reforma rolna. Co zmieni się wkrótce na rynku ziemi na Ukrainie?

Artykuł jest tłumaczeniem oryginalnego tekstu który ukazał się na portalu biz.nv.ua
Reforma rolna na Ukrainie była i pozostaje przedmiotem gorących dyskusji i szczególnej uwagi. Rynek ziemi jako taki w naszym kraju przez długi czas nie istniał – moratorium na sprzedaż gruntów rolnych przedłużano 10-krotnie. W ciągu 28 lat wdrażania reformy rolnej w społeczeństwie narosło wiele stereotypowych błędnych przekonań na temat korzyści płynących z reformy rolnej i jej perspektyw. Eksperci są jednak w większości zgodni: „odblokowany” rynek gruntów oznacza znaczne wpływy do budżetu państwa i wymierne dochody dla właścicieli. Co dzieje się teraz z rynkiem gruntów na Ukrainie? Czy prognozy się potwierdziły i jakie są perspektywy?

Rynek ziemi na Ukrainie został otwarty 1 lipca 2021 roku. Kupno i sprzedaż dotyczy wyłącznie gruntów prywatnych dla osób fizycznych z limitem 100 hektarów na 1 osobę, wyłącznie dla obywateli Ukrainy i wyłącznie w drodze rozliczenia bezgotówkowego z potwierdzeniem pochodzenia funduszy.

Ogółem sprzedano i przekazano przez okres dwóch lat odblokowanego rynku gruntów dla osób fizycznych 275 157 ha gruntów rolnych, co stanowi 1% ogółu gruntów rolnych.

„Innymi słowy, średnio rocznie sprzedaje się 0,5% ziemi, co obala popularny mit, że «wszystko zostanie sprzedane na raz»” – mówi Denys Bashlyk, wiceminister polityki rolnej i żywności Ukrainy ds. rozwoju cyfrowego , Transformacje cyfrowe i cyfryzacja.

Eksperci Kijowskiej Szkoły Ekonomicznej (KSE) oceniają takie wskaźniki rynku jako pozytywne, biorąc pod uwagę ograniczenia pierwszego etapu realizacji reformy rolnej oraz realia stanu wojennego (do 24 lutego 2022 r., początku po zakrojonej na szeroką skalę inwazji na Rosję, rynek istniał przez ~8 miesięcy).

Wskaźniki powierzchni sprzedanej i zakupionej ziemi pokazują, że ludzie nie przestają kupować ziemi, pomimo wojennych realiów i wierzą w przyszłość Ukrainy. W 2021 r. – sto tysięcy hektarów, w 2022 r. – 69 tys. ha, a od początku 2023 r., według stanu na lipiec, sprzedano już ponad 50 tys. ha.

Drugi etap reformy rolnej od 1 stycznia 2024

Od początku 2024 roku na Ukrainie rozpocznie się drugi etap wdrażania reformy rolnej, podczas którego osoby prawne będą mogły legalnie kupować i sprzedawać działki rolne. Zgodnie z prawem osoby prawne będą mogły kupić nie więcej niż 10 000 hektarów ziemi. Oznacza to, że właściciele przedsiębiorstw rolnych, inwestorzy, banki i inne osoby prawne będą mogli nabywać grunty pod rozwój swojej działalności.

Jakie korzyści i zagrożenia niesie ze sobą ta zmiana dla ukraińskiej gospodarki i społeczeństwa?

Według szacunków Kijowskiej Szkoły Ekonomicznej (KSE) oczekiwany wpływ otwarcia rynku gruntów dla osób prawnych będzie się wahał w granicach dodatkowych 1-2,7% PKB rocznie przez kolejne 3 lata. Dla rolników ziemia jest dodatkowym atutem przyciągającym pożyczki i inwestycje. Obecnie zabezpieczeniem około 6% kredytów są grunty rolne. Po otwarciu rynku dla osób prawnych, a także pełnym uruchomieniu Funduszu Częściowego Poręczenia Kredytów w Rolnictwie należy spodziewać się istotnego wzrostu akcji kredytowej zabezpieczonej gruntami rolnymi. Jest to dobry impuls do rozwoju przedsiębiorstw rolniczych.

Cena wzrośnie nawet o 200%?

Eksperci uważają, że w wyniku rozwoju reformy rolnej cena ziemi wzrośnie. Analogie z rynkami europejskimi dają podstawy do przewidywania, że za 3 lata cena gruntów może wzrosnąć 2-2,5 razy, a za 7-8 lat – o 200% i osiągnąć te same wskaźniki, co nasi europejscy sąsiedzi. A to od 6-7 tys. euro za hektar lub do 11 tys. euro za hektar, jak w Polsce. Dziś ziemia na Ukrainie kosztuje średnio 1-2 tysiące dolarów za hektar.

Rynek ziemi w warunkach wojny: aktualne analizy i prognozy

Oczywiście inwazja na Rosję na pełną skalę znacząco wpłynęła na rynek gruntów na Ukrainie. Liczba transakcji spadła o ponad połowę: 28 140 umów kupna i sprzedaży gruntów rolnych w okresie lipiec-grudzień 2022 r. w porównaniu z 62 754 umowami na ten sam okres w 2021 r. Eksperci zauważają jednak stopniowe ożywienie na rynku gruntów i podkreślają, że miesięcznik dynamika wolumenu umów kupna-sprzedaży zbliża się już do wskaźników z okresu do 24 lutego 2022 roku (szacunek KSE z czerwca 2023 roku).

Oleg Nivyevskyi, wiceprezes Kijowskiej Szkoły Ekonomicznej Edukacji Ekonomicznej, zauważa, że nawet w takich warunkach rynek wypełnia budżety, zapewnia dochody właścicielom działek i pomaga przyciągnąć inwestycje. Ekspert przewiduje rolę rynku gruntów jako jednego z potężnych motorów powojennej odbudowy gmin i kraju.

Oleksandr Słobodyanyuk, szef praktyki nieruchomości i budownictwa firmy doradczej Nota Group, tak komentuje sytuację na rynku gruntów na Ukrainie:

Od niemal 30 lat, od wprowadzenia moratorium na sprzedaż gruntów na Ukrainie w marcu 1992 roku, obywatele Ukrainy znajdują się w sytuacji, w której de facto nie mieli możliwości pełnego rozporządzania swoim majątkiem (który w pod względem powierzchni szacuje się na nie mniej niż 60% terytorium Ukrainy).

Rynek ziemi zaczął funkcjonować dwa lata temu 1 lipca 2021 roku, czyli ponad 840 dni, z czego prawie 608 dni spędziliśmy na wojnie na pełną skalę. Przez cały ten czas prawo zakupu ziemi przysługuje wyłącznie osobom fizycznym będącym obywatelami Ukrainy, a ilość ziemi, którą może nabyć jedna osoba, jest ograniczona do 100 hektarów.

Pełnych korzyści z wprowadzenia rynku gruntów można spodziewać się po ostatecznej realizacji drugiego etapu, który rozpocznie się 1 stycznia 2024 r. Od tego dnia grunty rolne będą mogły posiadać także osoby prawne, przy czym maksymalnie powierzchnia ziemi, jaką może posiadać jedna osoba, zostanie zwiększona do 10 000 hektarów.

Pełne funkcjonowanie rynku ziemi ma znaczący potencjał nie tylko dla wsparcia i rozwoju gospodarki Ukrainy w warunkach wojennych, ale także dla rozwoju społeczności. Według prognoz ekspertów (Kijowska Szkoła Ekonomiczna) w obrębie jednej gminy, przy pomocy dostępnych instrumentów rynkowych, usprawnienie zarządzania bankiem ziemi może skutkować dodatkowymi dochodami w wysokości co najmniej 10 mln hrywien rocznie, co z kolei jest równowartość co najmniej 10 miliardów hrywien rocznie dla całego kraju.

Dlatego można się spodziewać, że otwarty rynek gruntów dla osób prawnych stanie się zachętą do rozwoju sektora rolnego i całej gospodarki, przyczyni się do wzrostu PKB, dochodów podatkowych i potencjału eksportowego Ukrainy.